全部规划为洋房能有效的提高销售单价云南康

　　近日，洪城时刻新媒体平台获悉，南昌贵的三限房“灌婴路地块”规划已经正式获批，施工方已经进场地块也正式围挡。

　　玖悦府位于西湖区灌婴路以北、红苗小区以南，面积约为39.552亩，土地性质为商住、行政办公用地。地块由南昌市水投房地产开发有限开发。地块整体成交楼面价9046元/㎡（39.552亩），可售楼面价12224元/㎡（30.605亩）。

　　目前，这宗地已经拆迁完毕，地块也完成围挡，项目也正在办理建设用地规划许可证，相关的建设工程项目规划、建筑设计方案也已经获批。

　　从项目规划总平面图看分为两块，在西侧为1栋，东侧为8栋住宅，其中住宅都规划为多层洋房，建筑面积为17819.91㎡，总共135户，平均每户建筑面积为132㎡。住宅地块楼面价为12224元/㎡，商品房住宅销售价格(均价)上限为18500元/㎡，该项目为南昌目前为止贵的三限房。

　　从项目的规划看，住宅为L型布置，层数都在6层以下，都为洋房，全部规划为洋房能有效的提高销售单价，也能相应减少建设成本，但是相应的建筑面积就减少了。而值得关注的是，之前的众鑫已经退出，该宗地目前是由南昌水投和江西省福卉林联合开发。

　　南昌自从2017年10月推出三限地以来，推出了50多宗三限地，我们也对地块进行整理，其中限价的为18500元/㎡，限价的为7200元/㎡。排名前十的楼面积占比限价平均值为47%，而这也说明从大盘上看基本上地价成本临近限价，但是从单个楼盘看，如新力榕园楼面价为11039元/㎡，限价12500元/㎡，楼面积占比限价平为88%，按照常规计算成本少在18500元/㎡，比限价还要高6000元/㎡，而6000元/㎡这部分也就自然的会被装修和车位抵消。

　　而在这个榜单名，南昌水投拿下的18500元/㎡限价地离限价12500元/㎡的新力榕园仅800米，但是却相差6000元/㎡，而南昌水投玖悦府这个项目如果搭售装修，以南昌目前的装修评估价会轻轻松松突破2万，而这个价格也要突破南昌市限价备案值。
　　其实限价对于南昌楼市来讲，从根本上限制房价、地价上涨起不到大作用。而对于限价限定基准也未根据实际的成交价去设定。大部分地块的限价都低于周边房价，而开发商高价拿地自然不会让自己吃亏，后多少隐形的成本都让购房者背负。而如何去平衡限价和房价，也是南昌房地产市场转变的关键因素。